Mietrecht
Ihr Fachanwalt für Mietrecht
Rechtliche Begleitung in Ihren Mietsachen durch Ihren Anwalt in der Nähe: Rechtsanwältin Claudia Landefeld, Bad Hersfeld.
Claudia Landefeld (geb. Ehlers)
FACHANWÄLTIN FÜR MIET- UND WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT
Als Fachanwältin ist Claudia Landefeld bestens mit dem Recht der Wohnraummietverhältnisse, Gewerberaumverhältnisse und Pachtrecht vertraut. Sie berät und begleitet schwerpunktmäßig Vermieter bei der Durchführung ihrer Pacht- und Mietverhältnisse.
Darüber hinaus vertritt sie Wohnungseigentümergemeinschaften.
In 4 Schritten zur rechtssicheren Räumungsklage für Vermieter
Wenn ein Mieter sich wiederholt vertragswidrig verhält, kann das Mietverhältnis beendet werden: auch gegen den Willen des Mieters.
Dabei sind jedoch bestimmte gesetzliche Voraussetzungen und Abläufe zu beachten. Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Claudia Landefeld von ALBRECHT Rechtsanwälte in Bad Hersfeld berät Vermieter umfassend, wie sie rechtssicher vorgehen können. So vermeiden Sie teure Fehler und sorgen für Klarheit.
1. Pflichtverletzung dokumentieren
Notieren Sie Verstöße des Mieters genau – etwa Lärmbelästigung, Mietrückstände oder andere Vertragsverletzungen. Beweise wie Fotos, Zeugen oder Schriftverkehr helfen, die Sachlage später darzustellen.
2. Abmahnung aussprechen
In den meisten Fällen empfiehlt es sich, dem Mieter zunächst schriftlich eine Abmahnung zu schicken. So zeigen Sie, dass Sie zur Lösung bereit sind – und sichern sich rechtlich ab.
3. Kündigung erklären
Bleibt das Verhalten unverändert oder ist der Mangel erheblich, sprechen Sie die Kündigung aus – fristgerecht oder bei gravierendem Fehlverhalten fristlos. Lassen Sie sich dabei juristisch begleiten, um Formfehler zu vermeiden.
4. Räumungsklage einreichen und Zwangsräumung beantragen
Reagiert der Mieter nicht, stellen Sie beim Amtsgericht z.B. Bad Hersfeld Räumungsklage. Nach dem Urteil folgt die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher – idealerweise in der kostensparenden Form der "Berliner Räumung". Aber Obacht: bei gewerblichen Mietverhältnissen kann bei Streitwerten über 5.000,- € auch das Landgericht zuständig sein.
Gestaltung des Mietvertrags: Unwirksame Klauseln beachten
Sie möchten Gewerberäume, eine Werkstatt oder nur einen Keller vermieten? Dann sollten Sie die rechtlichen Grundlagen beachten. Ein klarer Mietvertrag regelt Nutzung, Pflichten und Haftung. Unsere Fachanwältin prüft oder gestaltet Ihre Verträge.
Dabei sind jedoch bestimmte gesetzliche Vorgaben und formale Abläufe zu beachten. Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Claudia Landefeld von ALBRECHT Rechtsanwälte in Bad Hersfeld berät Vermieter umfassend bei der Vertragsgestaltung. So stellen Sie sicher, dass Ihre Verträge rechtlich korrekt sind und vermeiden teure Fehler.
Sind starre Renovierungsfristen rechtlich zulässig?
Klauseln wie "Der Mieter muss alle drei Jahre renovieren" sind unwirksam. Der BGH (VIII ZR 178/05; VIII ZR 361/03) schützt Mieter vor starren Fristen.
Muss ich die Wohnung beim Auszug komplett renovieren?
Endrenovierungspflichten sind oft unwirksam (BGH VIII ZR 316/06). Nur individuell vereinbarte Renovierungen sind zulässig. Auch Klauseln wie "Wände sind weiß zu streichen" sind unwirksam (BGH VIII ZR 416/12). Mieter können helle, deckende Farben selbst wählen, sofern keine Beschädigungen entstehen. Aber Obacht: Eine Farbige Wand (z.B. rot oder grün) kann sogar einen Schadensersatzanspruch ausösen.
Muss ich für noch nicht fällige Renovierungen zahlen?
Abgeltungsklauseln sind häufig unwirksam (BGH VIII ZR 52/10). Mieter zahlen nur, was vertraglich korrekt vereinbart wurde.
Muss ich renovieren, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde?
Nein, das ist unwirksam (BGH VIII ZR 185/14). Renovierungspflichten richten sich nach dem Zustand bei Übernahme. Ausnahme: der Mieter hat einen angemessenen Ausgleich erhalten. Dann kann auch die Übernahme einer umrenovierten Wohnung die Pflicht zur vornähme von Schönheitsreparaturen wirksam begründen.
Darf der Vermieter Haustiere generell verbieten?
Ein generelles Verbot ist oft unwirksam (BGH VIII ZR 168/12). Haustierhaltung kann nur unter sachlicher Begründung eingeschränkt werden.
Muss ich als Mieter eine Haftpflichtversicherung abschließen?
Eine Pflichtklausel kann unwirksam sein (LG Berlin, 26 O 179/92). Versicherungspflicht hängt vom individuellen Vertrag ab.
Darf der Vermieter mehr als drei Monatskaltmieten als Kaution verlangen?
Nein, das ist unwirksam (BGH IX ZR 16/90). Die gesetzliche Obergrenze beträgt drei Nettokaltmieten.
Muss ich alle Kleinreparaturen zahlen, ohne Limit?
Pauschale Klauseln ohne Betragsbegrenzung sind unwirksam (BGH VIII ZR 129/09; VIII ZR 89/10). Nur angemessene Kosten dürfen dem Mieter übertragen werden.
Kann der Vermieter unbegrenzt Kleinreparaturen verlangen?
Nein, Klauseln ohne jährliche Obergrenze sind unwirksam (BGH VIII ZR 129/09). Kosten müssen klar begrenzt sein. Auch muss man für Renovierungen keinen bestimmten Betrieb beauftragen: Klauseln, die dies vorschreiben, sind unwirksam (BGH VIII ZR 285/12). Die Renovierungen sind vom Mieter nicht zu veranlassen. Der Mieter kann nur an den Kosten beteiligt werden.
Muss ich für Reparaturen in Wänden oder Rohren zahlen?
Solche Klauseln sind unwirksam (BGH VIII ZR 91/10). Mieter tragen nur Reparaturen an zugänglichen Bereichen.
Darf der Vermieter das Rauchen generell verbieten?
Ein generelles Rauchverbot kann unwirksam sein (LG Düsseldorf, 23 S 18/13). Einschränkungen müssen verhältnismäßig sein.
Kann der Vermieter Mietminderungen komplett ausschließen?
Ein pauschaler Ausschluss ist unwirksam (BGH XII ZR 137/09). Mieter dürfen bei Mängeln die Miete mindern.
Darf ich pauschal nicht untervermieten?
Ein generelles Verbot ist unwirksam (BGH VIII ZR 210/08). Untervermietung kann nur mit sachlichem Grund untersagt werden.
Welche Klauseln oft wirksam sind
Im Gegenzug sind längst nicht alle Klauseln unwirksam. Erfahren Sie hier, welche Klauseln durchaus wirksam sein können.
Kann ich das Mietverhältnis vorzeitig beenden, wenn ich Nachmieter finde?
Der Mieter darf geeignete Nachmieter vorschlagen, der Vermieter kann diese aus sachlichen Gründen ablehnen, muss aber eine Entscheidung treffen. Diese Klausel ist wirksam, wenn die Bedingungen klar definiert sind.
Sind Renovierungspflichten "nach Bedarf" zulässig?
Ja, flexible Formulierungen wie "im Allgemeinen" oder "bei Bedarf" sind erlaubt. Sie geben Spielraum, wann Schönheitsreparaturen tatsächlich notwendig sind.
Muss ich die Wohnung besenrein übergeben?
Ja, die Pflicht zur besenreinen Übergabe ist wirksam. Sie umfasst das Entfernen grober Verschmutzungen und das Wischen von Böden, Bad und Küche.
Darf der Vermieter die Wohnung betreten?
Ja, bei rechtzeitiger Ankündigung und berechtigtem Grund, z. B. Reparaturen oder Besichtigungen. Das Zutrittsrecht muss verhältnismäßig ausgeübt werden.
Muss ich Kleinreparaturen bezahlen?
Ja, nur für Gegenstände, die dem direkten Zugriff des Mieters unterliegen. Kosten müssen klar begrenzt sein, z. B. 100 € pro Einzelfall und maximal 8 % der jährlichen Nettokaltmiete.
Muss ich Schäden melden?
Ja, Mängel sind unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Das schützt beide Parteien und verhindert größere Schäden und kann derart auch wirksam vereinbart werden.
Tierhaltung mit Zustimmung des Vermieters?
Ja, aber die Klausel muss eine Ausnahme bzgl. der Zustimmung für Kleintiere enthalten. Die können ohne Zustimmung gehalten werden, sonst ist die Klausel unwirksam.
Muss ich regelmäßig lüften und heizen?
Ja, um Schimmelbildung zu vermeiden. Diese Pflicht ist gesetzlich zulässig.
Kann ich als Mieter für die Gartenpflege verantwortlich sein?
Ja, wenn die Aufgaben klar beschrieben sind. So können Pflichten rechtlich wirksam übertragen werden.
Darf ich die Wohnung gewerblich nutzen?
Nein, nur mit Zustimmung des Vermieters. Eine gewerbliche Nutzung ohne Erlaubnis ist unzulässig. Eine Klausel, die dies verbietet, ist wirksam. Es gibt jedoch Ausnahmen: die Zustimmung des Vermieters kann entbehrlich sein, wenn die berufliche Tätigkeit des Mieters nicht nach außen hin in Erscheinung tritt (BGH, VIII ZR 165/08 ). Dies gilt beispielsweise für: Journalisten, Autoren, Dolmetscher, Gutachter oder auch Angestellte im Homeoffice.
Darf ich bauliche Veränderungen vornehmen?
Nein, nur mit Zustimmung des Vermieters. Dies schützt die Bausubstanz. Also: Kein Durchbruch ohne Zustimmung.
Pflicht zur Einhaltung von Ruhezeiten
Ja, Mittags- und Nachtruhe sind einzuhalten. Dies ist rechtlich zulässig und dient dem Schutz aller Bewohner.