Baurecht
IMMOBILIENRECHT
Ihre Anwältin im Baurecht
Rechtsanwältin Claudia Ehlers
Rechtliche Begleitung für Ihr Bauprojekt
Von der ersten Idee bis zur Abnahme: Bauvorhaben werfen zahlreiche rechtliche Fragen auf. ALBRECHT Rechtsanwälte in Bad Hersfeld bietet umfassende Unterstützung im privaten und öffentlichen Baurecht – zuverlässig und praxiserprobt.
Das Leistungsspektrum reicht von der Vertragsgestaltung über die Prüfung von Bauverträgen bis zur Durchsetzung von Ansprüchen bei Mängeln oder Streitigkeiten im Bauablauf. Auch bei Auseinandersetzungen mit Bauunternehmen, Nachbarn oder Behörden stehen wir außergerichtlich und vor Gericht an Ihrer Seite.
Rechtsanwältin Claudia Ehlers bearbeitet das Baurecht bei ALBRECHT Rechtsanwälte mit klarem Fokus auf rechtssichere Lösungen und wirtschaftlich sinnvolle Ergebnisse. Die enge Begleitung von Bauprojekten gehört ebenso dazu wie die frühzeitige Absicherung rechtlicher Risiken.
Sichern Sie Ihr Bauvorhaben rechtlich ab – mit fundierter Beratung und Vertretung im Baurecht in Bad Hersfeld.
Was ist ein Beweissicherungsverfahren?
Das selbständige Beweissicherungsverfahren ist ein gerichtliches Verfahren, das dem eigentlichen Hauptsacheverfahren vorgeschaltet ist.
Es dient der Beweissicherung von Baumängeln vor, während oder nach der Bauabnahme.
Mit dem Beweissicherungsverfahren können unterschiedliche Ziele verfolgt werden:
Verhinderung von Beweisverlusten
Vermeidung eines Rechtsstreites (Vergleich)
Hemmung der Verjährungsfristen
Gerichtliche Feststellungen
Als Ergebnis des Beweissicherungsverfahrens erhält man kein gerichtliches Urteil. Vielmehr erhalten beide Parteien ein schriftliches Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Das Gutachten hat eine starke Beweiskraft für das Hauptsacheverfahren und bindet grundsätzlich beide Parteien.
Kommt trotz der Ergebnisse des Gutachtens keine außergerichtliche Einigung zustande, kann Klage vor Gericht eingereicht werden. Das Gericht wird dann auf der Grundlage des Gutachtens und der sonstigen Beweismittel entscheiden
Das Beweissicherungsverfahren ist gerade bei langwierigen Baumängelstreitigkeiten empfehlenswert, um einen Beweisverlust zu vermeiden. Es kann Monate dauern, bis das Gericht im Klageverfahren Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens erhebt. Ein privates Baugutachten ist keine Alternative, denn dieses ist vor Gericht nicht als Beweismittel zugelassen, sondern stellt lediglich einen qualifizierten Parteivortrag dar.
Welche Verjährungsfristen gelten im Baurecht?
Die Baumängelverjährung ist im BGB geregelt und beträgt grundsätzlich fünf Jahre (regelmäßige Verjährungsfrist), § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB.
In dieser Zeit kann der Bauherr von nachfolgenden Gewährleistungsrechten Gebrauch machen:
- Anspruch auf Mängelbeseitigung (Nacherfüllung oder Selbstvornahme)
- Schadensersatz
- Rücktritt vom Vertrag
- Vergütungsminderung.
Die
Verjährungsfrist der Gewährleistungsrechte beginnt grundsätzlich dann, wenn der
Bauherr die Abnahme der Bauleistung ausspricht
Arglistige Täuschung beim Hauskauf
Wenn Mängel absichtlich verschwiegen werden, hilft nur noch der Anwalt.
Treten nach dem Einzug Mängel auf, ist die Enttäuschung groß – vor allem, wenn die Verkäufer dafür scheinbar nicht haften. Genau an diesem Punkt kommen wir ins Spiel,
Ihre rechtlichen Möglichkeiten als Käufer
Bei erheblichen und verschwiegenen Mängeln stehen Käufern verschiedene rechtliche Schritte offen. Sie können:
- den Kaufvertrag anfechten, wenn eine arglistige Täuschung vorliegt.
- Nachbesserung verlangen, also die Beseitigung der Mängel auf Kosten des Verkäufers.
- den Kaufpreis mindern oder vom Vertrag zurücktreten, wenn keine Beseitigung erfolgt.
- Schadensersatz geltend machen, etwa für Reparaturkosten oder Wertverlust.
Gewährleistung häufig ausgeschlossen
In den meisten notariellen Kaufverträgen ist die Haftung für Mängel ausgeschlossen. Das heißt: Der Käufer übernimmt die Immobilie in dem Zustand, wie er sie besichtigt hat. Solche Klauseln ("gekauft wie gesehen") sind rechtlich zulässig – führen aber dazu, dass Mängelansprüche schwer durchzusetzen sind. Wann der Verkäufer trotzdem haftet, erfahren Sie hier.
Verkäufer haftet bei arglistigem Verschweigen
Auch wenn ein Gewährleistungsausschluss vorliegt, haftet der Verkäufer, wenn er einen Mangel kannte und diesen absichtlich nicht offengelegt hat. Gerade gravierende Mängel, die den Wohnwert oder die Nutzbarkeit der Immobilie erheblich beeinträchtigen, müssen dem Käufer mitgeteilt werden. Wird ein solcher Mangel arglistig verschwiegen, kann der Kaufvertrag angefochten oder sogar rückabgewickelt werden. Rechtsanwältin Claudia Ehlers prüft für Sie, ob ein solcher Fall vorliegt.
Sichtbare Mängel muss der Käufer hinnehmen
Nicht jeder Mangel begründet einen Anspruch. War ein Mangel bei der Besichtigung für den Käufer klar erkennbar – etwa ein Riss in der Wand oder fehlende Dachziegel – muss er selbst dafür einstehen. In solchen Fällen liegt kein Verschweigen vor, und der Verkäufer ist nicht verpflichtet, darüber aufzuklären.
Wann ein Mangel rechtlich "erheblich" ist
Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nur bei erheblichen Mängeln möglich. Maßgeblich ist meist der finanzielle Aufwand zur Behebung: Wenn dieser mindestens 5 % des Kaufpreises beträgt, kann ein erheblicher Mangel vorliegen. Aber auch eine starke Beeinträchtigung der Nutzung – etwa durch Schimmel oder Feuchtigkeit – kann einen Rücktritt rechtfertigen, selbst wenn die Kosten darunter liegen.
Verjährung: Nicht zu lange warten!
Die meisten Mängelansprüche verjähren fünf Jahre nach der Übergabe des Hauses – unabhängig davon, wann der Käufer den Mangel bemerkt. Wurde der Mangel arglistig verschwiegen, beginnt die Verjährungsfrist erst mit der Kenntnis. In diesem Fall haben Sie in der Regel drei Jahre Zeit, Ihre Rechte geltend zu machen – unter Umständen sogar deutlich länger. Es gilt allerdings eine absolute Höchstfrist von zehn Jahren.
Unterstützung durch erfahrene Anwältin
Rechtsanwältin Claudia Ehlers berät Sie umfassend, wenn Sie nach dem Immobilienkauf Mängel feststellen und Ihre Rechte sichern möchten. Sie ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und bei ALBRECHT Rechtsanwälte in Bad Hersfeld Ihre Spezialistin für Gewährleistung, Rückabwicklung und Schadensersatz im Baurecht. Mit ihrer langjährigen Erfahrung sorgt sie dafür, dass Sie als Käufer rechtlich auf der sicheren Seite stehen.
Die häufigsten Mängel beim Hauskauf (ausklappen)
Versteckter Schimmelbefall: Oft in Ecken, Kellern oder hinter Möbeln – Schimmel ist nicht nur ungesund, sondern ein deutliches Zeichen für zu hohe Luftfeuchtigkeit oder bauliche Mängel.
Veraltete Elektrik: Stromleitungen aus den 1960er oder 1970er Jahren entsprechen häufig nicht mehr heutigen Sicherheitsstandards und bergen ein hohes Brandrisiko.
Undichtes Dach: Dringt Wasser durch das Dach ein, kann das auf defekte Ziegel oder eine beschädigte Abdichtung hinweisen – Folgeschäden wie Feuchtigkeit im Dachstuhl sind dann nicht weit.
Tierischer Holzzerfall: Ein Befall durch Holzschädlinge wie Hausbock oder Holzwurm kann tragende Balken im Dach oder Keller massiv schwächen – oft bleibt dies lange unentdeckt.
Alte Heiztechnik: Ist die Heizungsanlage veraltet, kann das nicht nur teuer werden – auch die Energieeffizienz leidet deutlich, was langfristig die Betriebskosten hochtreibt.
Bodenbelastung durch Altlasten: Auf alten Grundstücken verbergen sich manchmal stillgelegte Öltanks oder andere Altlasten im Erdreich – hier drohen hohe Sanierungskosten.
Feuchte Kellerwände: Nasse oder modrig riechende Kellerräume sind oft ein Hinweis auf eine mangelhafte Bauwerksabdichtung – die Substanz des Hauses leidet langfristig.
Versteckte Asbestreste: In älteren Gebäuden wurde Asbest z. B. in Dachplatten oder Dämmstoffen verarbeitet – heute gilt der Stoff als gesundheitsgefährdend und muss aufwendig entfernt werden.
Mangelhafter Wärmeschutz: Eine unzureichende Dämmung macht sich spätestens im Winter durch hohe Heizkosten bemerkbar – oft sind auch Fenster und Türen betroffen.
Hausschwamm im Mauerwerk: Dieser aggressive Pilz zerstört Holz und greift feuchtes Mauerwerk an – wird er nicht früh erkannt, kann das teuer werden.
Risse in der Fassade oder Innenwand: Sie sehen harmlos aus, können aber Hinweise auf tiefergehende Probleme wie Setzungen oder Spannungen im Baukörper sein.
Gesundheitsgefährdende Altstoffe: In alten Häusern wurden häufig Holzschutzmittel, Kleber oder Farben verwendet, die heute als giftig gelten – die Sanierung ist meist aufwendig.
Ungeziefer in Zwischendecken: Unbemerkter Befall durch Schädlinge wie Termiten oder Mäuse kann Dämmstoffe und Holzkonstruktionen erheblich beeinträchtigen.
Verdeckte Feuchtigkeit unter dem Estrich: Bleiben Wasserschäden unter Bodenbelägen unentdeckt, kann dies zur Schimmelbildung und Materialzersetzung führen – oft zeigt sich das erst bei Renovierung.
Unzureichender Brandschutz: Fehlen Brandschutzmaßnahmen oder entsprechen Türen und Leitungen nicht aktuellen Vorgaben, kann das Sicherheitsrisiko groß sein.
Problematische Rohrleitungen: Veraltete oder korrodierte Wasserleitungen führen nicht nur zu Geschmacksproblemen, sondern auch zu Wasserschäden – eine Erneuerung ist oft kostspielig.
Morsche Holzbalken im Dachstuhl: Tragende Teile, die nicht mehr voll belastbar sind, gefährden die Statik und sind häufig schwer zu erkennen, wenn keine genaue Prüfung erfolgt.
Defekte Drainagen rund ums Haus: Ein mangelhafter Wasserablauf rund um das Fundament kann langfristig zu Feuchtigkeit im Keller oder sogar Setzungsrissen führen.
Undichte Fenster oder Türen: Alte oder schlecht installierte Fenster und Türen verursachen Zugluft und hohe Energieverluste – häufig bleibt das im Sommer unbemerkt.
Unzureichende Lüftungssysteme: Gerade in modernisierten Altbauten fehlt oft eine kontrollierte Lüftung – das begünstigt Feuchtigkeit und Schimmelbildung.